Wenn Immobilie schneller wächst als Betrieb

Gemeinsam mit den nicht geförderten Investitionen dürfte das Gesamtinvestitionsvolumen damit bei rund EUR 900 Mio. liegen. Diese Investitionen schlagen sich in den Bilanzen nieder: „Die Aktiva sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen – ein klares Indiz für die hohe Kapitalintensität der Branche. Wesentliche Treiber sind dabei aktivierungspflichtige Investitionen in Umbau, Erweiterung, technische Modernisierung, Digitalisierung oder Energieeffizienz. Dadurch steigt das Anlagevermögen unmittelbar – und damit auch die Bilanzsumme“, weiß Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung.

Zusätzlich verfügt die Branche über beträchtliche bilanzielle stille Reserven. Die Vermögensbasis der Hotellerie ist dadurch in der wirtschaftlichen Betrachtung nochmals deutlich größer als es die ausgewiesenen Aktiva vermuten lassen. Soweit die positive Seite dieser Entwicklung.

Doch genau hier beginnt eine strukturelle Herausforderung: Wächst der Immobilienwert schneller als Umsatz und GOP (Gross Operating Profit), entkoppelt sich das Asset zunehmend vom operativen Geschäft. Der Betrieb verdient nicht im gleichen Maß mehr – das Hotel wird zwar „reicher“, aber nicht automatisch profitabler. Der Wertzuwachs entsteht somit nicht ausschließlich aus der Leistungsfähigkeit des Hotels, sondern auch aus Marktentwicklungen und Investitionen.

Allerdings gilt: Mehr Investition bedeutet nicht automatisch mehr Ertrag. Höhere Abschreibungen, steigende Finanzierungskosten sowie wachsende laufende Kosten führen dazu, dass der wirtschaftliche Erfolg des Hotels nicht im gleichen Ausmaß mitwächst wie die Aktiva. In der Konsequenz verstärkt sich die Entkopplung von Betrieb und Immobilie.

Sinkende Rendite trotz steigender Werte

Wenn das Vermögen wächst, der operative Ertrag jedoch stagniert, sinkt die Rendite. Fachlich gesprochen kommt es zur Yield Compression (Renditekompression): Der Betrieb erwirtschaftet zu wenig Cashflow im Verhältnis zum steigenden Asset-Wert. Für Eigentümer bedeutet das: Das Hotel wirkt am Papier hoch bewertet – die tatsächliche wirtschaftliche Performance bleibt jedoch zurück.

Banken bewerten nicht primär den bilanziellen Vermögenswert, sondern die Schuldendienstfähigkeit. Entscheidend sind GOP und Cashflow. Steigen die Aktiva ohne entsprechendes Ergebniswachstum, führt dies häufig zu höheren Anforderungen: mehr Eigenkapital, strengere Prüfungen und eine geringere Finanzierbarkeit weiterer Investitionen. Der Betrieb verfügt zwar über mehr Sicherheiten – aber nicht automatisch über mehr Tragfähigkeit.

Dieser Effekt wird besonders deutlich in Pachtmodellen oder bei Betreiberwechseln: Steigt der Immobilienwert stark, steigen oftmals auch Erwartungen an Pacht oder Kaufpreis. Doch wenn der Betriebserfolg nicht mithält, sinkt die Pachtfähigkeit. Das Hotel wird damit zu einem „teuren Objekt“, das betriebswirtschaftlich nicht mehr in derselben Weise darstellbar ist.

Nachfolge: Konfliktpotenzial und Übernahmebarrieren

Für Betriebsübergaben ist diese Entwicklung besonders kritisch. Die übergebende Generation sieht den steigenden Immobilienwert und leitet daraus hohe Kaufpreis- oder Abfindungserwartungen ab – etwa im Zusammenhang mit Geschwisterabfindungen. Die nächste Generation hingegen muss die Übernahme aus dem laufenden Betrieb finanzieren und stößt rasch an Grenzen, wenn der Cashflow nicht im gleichen Maß steigt. Die Nachfolge scheitert dann nicht am Vermögen, sondern an der wirtschaftlichen Tragfähigkeit.

Wenn Aktiva schneller wachsen als Betriebsergebnisse, wird ein Hotel zunehmend zum Immobilienwert – und weniger zum unternehmerischen touristischen Geschäftsmodell. Für Eigentümer, Investoren und Nachfolger ist es daher entscheidend, beide Welten zu verstehen: den Wert der Immobilie und die Leistungsfähigkeit des Betriebs. Denn langfristig gilt: „Ein hoher Asset-Wert ist nur dann nachhaltig, wenn die Betriebsergebnisse dementsprechend mitwachsen“, so Reisenzahn.

Beim Branchentreffen Alpine Hospitality Summit am 7. Mai in Kitzbühel werden unter dem Motto „Investitionen müssen auch ertragswirksam werden“ Lösungsansätze in den Bereichen Investition und Finanzierung diskutiert.